IMT, Imposto do Selo, notário e honorários de advogado: todos os custos que um comprador paga, calculados de imediato. Sem registo. Sem surpresas.
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O principal imposto de aquisição, pago nas Finanças antes da escritura. As taxas são progressivas (art. 17.º do CIMT): a habitação própria permanente começa em 0% e a habitação secundária ou investimento em 1%, com taxas únicas de 6% e 7,5% no topo. Desde 25 de maio de 2026, não residentes que nunca tenham sido residentes fiscais em Portugal pagam 7,5% sobre o valor total de imóveis habitacionais, com reembolso da diferença se se tornarem residentes no prazo de 2 anos ou arrendarem com renda moderada.
Taxa fixa de 0,8% sobre o valor do imóvel, paga juntamente com o IMT. Com crédito habitação acresce 0,6% de Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo. Aplica-se a todos os compradores, independentemente da nacionalidade ou do financiamento.
Um advogado é essencial para compradores estrangeiros: verifica a titularidade e os ónus, redige o CPCV e acompanha a escritura. Os honorários habituais são de 1 a 1,5% mais IVA. Notário e registo predial são emolumentos fixos de cerca de €700 a €1.200.
Pago anualmente sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), normalmente bem abaixo do valor de mercado. Lisboa aplica 0,3% aos prédios urbanos. Quem usa o imóvel como habitação própria permanente pode ter isenção de 3 anos se o VPT não exceder €125.000 e o rendimento do agregado estiver dentro do limite legal.
Antes de tudo precisa de um NIF, que se obtém em qualquer serviço de Finanças ou à distância através de um representante fiscal. Vai precisar também de uma conta bancária portuguesa para impostos e serviços. Ambos se tratam em 1 a 2 semanas.
Se converter de USD, GBP ou outra moeda, o câmbio pode fazer uma diferença de €5.000 a €20.000 numa compra de €400.000. Fornecedores especializados (Wise, Lumon, TorFX) costumam bater o câmbio dos bancos em 1 a 2% e oferecem contratos forward para fixar a taxa.
O IMT calcula-se como valor × taxa marginal − parcela a abater. Desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026), não residentes que nunca tenham sido residentes fiscais em Portugal pagam a taxa única de 7,5% em imóveis habitacionais, com reembolso da diferença se se tornarem residentes no prazo de 2 anos ou arrendarem com renda moderada.
| Valor do imóvel | Taxa marginal | Parcela a abater | Taxa efetiva no topo do escalão |
|---|---|---|---|
| Até €106.346 | 0% | — | 0,00% |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €2.126,92 | 0,54% |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €6.491,02 | 1,73% |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €10.457,96 | 3,84% |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €13.763,35 | 5,92% |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% (taxa única) | — | 6,00% |
| Acima de €1.150.853 | 7,5% (taxa única) | — | 7,50% |
| Valor do imóvel | Taxa marginal | Parcela a abater | Taxa efetiva no topo do escalão |
|---|---|---|---|
| Até €106.346 | 1% | — | 1,00% |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €1.063,46 | 1,27% |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €5.427,56 | 2,26% |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €9.394,50 | 4,16% |
| €330.539 – €633.931 | 8% | €12.699,89 | 6,00% |
| €633.931 – €1.150.853 | 6% (taxa única) | — | 6,00% |
| Acima de €1.150.853 | 7,5% (taxa única) | — | 7,50% |
Escalões atualizados em 2% pelo Orçamento do Estado para 2026. IMT Jovem (até 35 anos, primeira habitação própria permanente): isenção total de IMT e Imposto do Selo até €330.539 e parcial até €660.982. Valores para Portugal Continental; Açores e Madeira têm tabelas próprias.
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